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Fixation de l’indemnité d’éviction et prise en compte de la valeur du droit au bail

Civil - Immobilier
Affaires - Commercial
01/04/2019
L’exclusion de la valeur du droit au bail du calcul du montant de l’indemnité d’éviction doit être suffisamment caractérisée par les juges du fond.
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». L’alinéa 2 ajoute que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Quels sont alors les cas dans lesquels la valeur du droit au bail peut être exclue du calcul du montant de cette indemnité d’éviction ?

Une communauté de communes a donné à bail à une société de restauration des locaux commerciaux pour une durée de neuf ans. Le 18 février 2010, le bailleur a donné congé à la société locataire avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Cette dernière a saisi le tribunal en paiement d’une indemnité d’éviction dite de transfert.

Pour le calcul de cette indemnité, les juges du fond ont exclu toute prise en compte de la valeur du droit au bail. Ils ont précisé qu’il est de principe que si le locataire peut se déplacer et conserver sa clientèle, il a droit alors à une indemnité de transfert ou de déplacement, alors que dans le cas d'une perte irrémédiable de la clientèle, son préjudice sera réparé par une indemnité de remplacement lui permettant d'acquérir un fonds équivalent. Comme en l’espèce, la locataire a pu transférer son fonds de commerce dans des locaux neufs, les juges en concluent que son préjudice est nécessairement inférieur à la valeur de ce fonds.

La société requérante fait valoir, à l’appui de son pourvoi, que lorsque le fonds de commerce peut être déplacé sans perte de clientèle, l’indemnité d’éviction, réparant le préjudice causé par le défaut de renouvellement, a pour montant la valeur du droit au bail dont le preneur se trouve privé, majorée des indemnités accessoires liées au transfert.

La Cour de cassation censure la décision des juges du fond au visa de l’article L. 143-14, alinéa 1er, du Code de commerce car ceux-ci ont statué « par un motif impropre à exclure l’indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail ». Ils ont dès lors violé l’article susvisé.

Sur la valeur du droit au bail, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 420-42.
Source : Actualités du droit